Slik stifter du sameie – enkel steg-for-steg guide

For å stifte et sameie må dere først vite hvilken type sameie dere har. Et tingsrettslig sameie oppstår automatisk når to eller flere eier noe sammen – det stiftes ikke, men kan registreres i Brønnøysundregistrene for å få organisasjonsnummer. Et eierseksjonssameie oppstår først når eiendommen er seksjonert og seksjoneringen er tinglyst, og registreres deretter i Brønnøysundregistrene. I begge tilfeller trenger dere dokumentasjon på eierskapet, vedtekter og en protokoll som viser valg av styre. Under går vi gjennom hele prosessen steg for steg.

Hva er et sameie?

Et sameie er en eierform der to eller flere eier noe sammen. Sameiet fastsetter regler for hvordan det felles eierskapet skal styres, og regulerer økonomi, vedlikehold og andre aktiviteter knyttet til det man eier i fellesskap.

Hvilken lov som gjelder, avhenger av typen sameie:

• Er sameiet ikke seksjonert, gjelder sameieloven.
• Er sameiet et eierseksjonssameie, gjelder eierseksjonsloven.

Eksempler på sameier er boligsameie (leilighetssameie), garasjesameie, bryggesameie, båtsameie, hyttesameie og bilsameie.

To hovedtyper sameier

Det finnes i hovedsak to typer sameier: tingsrettslige sameier og eierseksjonssameier.

I et eierseksjonssameie består seksjonen din av selve boligen, men kan også omfatte tilleggsdeler som parkeringsplass og bod. Etter eierseksjonsloven har du full enerett til din egen seksjon. Områder som heis, hage, vaskerom og trappeoppgang eies derimot av alle seksjonseierne i fellesskap – dette kalles fellesarealer. Det er lurt å sette seg inn i hva du eier og rår over alene, og hva du eier sammen med de andre.

Fordi man i et sameie er medeier sammen med flere andre, oppstår det gjerne utfordringer man slipper når man eier alene: uenighet om økonomi, vedlikehold eller hvem som skal vaske i trappeoppgangen. Slike konflikter er lettere å unngå når sameiet er godt organisert fra start. Se også våre tips til drift av et lite sameie.

Må dere registrere sameiet?

Om dere må registrere sameiet, avhenger av antall seksjoner:

• Ni eller flere seksjoner: Sameiet skal registreres i Foretaksregisteret (eierseksjonsloven § 19). Styret må melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringen er tinglyst.
• Åtte eller færre seksjoner: Ingen registreringsplikt – men dere har rett til å registrere dere frivillig, og det er ofte lurt (se neste punkt).

Vi har skrevet en egen artikkel om hvorvidt sameiet må registreres i Brønnøysundregistrene. Du finner også offisiell informasjon hos Brønnøysundregistrene om eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie.

Hvorfor stifte og registrere sameiet?

Selv om et lite sameie ikke må registrere seg, er det flere gode grunner til å gjøre det likevel:

• Organisasjonsnummer og egen bankkonto. Registrering gir dere et organisasjonsnummer, som lar dere opprette bankkonto på sameiet. Dermed flyttes økonomien ut av private hender og over i ryddige, formelle former.
• Felles forsikring. Forsikringsselskapene krever i dag ofte at sameiet har eget organisasjonsnummer for å tegne felles forsikring.
• Tilskudd fra kommunen. Skal dere søke om støtte – for eksempel til lekeplass – er organisasjonsnummer som regel en forutsetning.
• Vedtekter og ryddig styring. Ved stiftelse etableres vedtekter: formelle regler for hvordan sameiet styres og drives. Det er godt å ha den dagen det oppstår uenighet mellom ellers gode naboer.

Sameievedtekter – grunnlaget for god drift

Det viktigste når dere organiserer et sameie, er å velge et godt styre og lage gode regler. Reglene kalles vedtekter og fastsettes gjerne ved stiftelsen og deretter på årsmøtene. Vil du vite mer, kan du lese om reglene for styret i sameiet og hvordan dere velger nytt styre.

Gode vedtekter, regler og rutiner gjør at alle i sameiet forstår hva som gjelder og kan trekke i samme retning. Det bidrar til at både sameiet og de som bor der, trives.

Slik registrerer du et tingsrettslig sameie

Et tingsrettslig sameie stiftes ikke – det oppstår automatisk idet to eller flere eier noe sammen. Men det kan registreres i Brønnøysundregistrene. For å registrere det må du sende inn:

1. Dokumentasjon på at sameiet eksisterer – for eksempel en avtale, et skjøte eller et testament. Dokumentasjonen må vise hva sameiet gjelder, hvem som eier objektet sammen, fordelingen mellom eierne og hvilket ansvar hver eier har.
2. Dokumentasjon på styret (hvis sameiet skal ha styre) – en avtale eller vedtekter som viser at sameiet skal ha et styre, hvordan styret velges og hvilken myndighet det har. I tillegg trengs en signert protokoll fra sameiermøtet som dokumenterer valget av styret.

Registreringen kan gjøres direkte hos Brønnøysundregistrene, eller enkelt gjennom SmartOrg, der vi genererer stiftelsesdokument og standardvedtekter samtidig som dere får tilgang til et tilpasset system for drift og økonomi.

Merk at det fra 2024 kom gebyr på førstegangsregistrering i Enhetsregisteret – sjekk gjeldende satser hos Brønnøysundregistrene. Har du spørsmål, er det bare å ta kontakt med oss for en gjennomgang av hvordan du enkelt kan etablere og drive sameiet.

Slik oppretter du et eierseksjonssameie

For å opprette et eierseksjonssameie må eiendommen først seksjoneres, og seksjoneringen må tinglyses. Deretter trenger du følgende dokumentasjon for å registrere sameiet:

1. Dokumentasjon på at sameiet er tinglyst – for eksempel en seksjoneringsbegjæring med tinglysingsstempel, en melding til tinglysing, eller en utskrift fra grunnboken.
2. Vedtekter som minst inneholder eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. Oppretter du sameiet gjennom SmartOrg, genererer vi standardiserte vedtekter for deg.
3. Protokoll fra årsmøtet som dokumenterer valg av styre og eventuelt revisor. Se hvordan du gjennomfører et årsmøte i sameiet på riktig måte.

Eierseksjonssameiet registreres deretter hos Brønnøysundregistrene. Ønsker du en raskere og mer automatisert prosess for både stiftelse og drift, tar vi oss av alt det formelle – og kan også hjelpe dere med bankkonto.

SmartOrg gjør det enkelt å stifte sameie og forening

Trykk på knappen og følg veiledningen – så er dere i gang på få minutter.

Stift sameie eller forening nå →

Ofte stilte spørsmål

Hva er forskjellen på et sameie og et borettslag?

I et sameie eier du enten en ideell andel (tingsrettslig sameie) eller en seksjon (eierseksjonssameie) av eiendommen. I et borettslag eier du en andel i borettslaget, mens laget selv eier eiendommen. Sameier reguleres av sameieloven eller eierseksjonsloven, mens borettslag reguleres av burettslagslova.

Må vi registrere sameiet i Brønnøysundregistrene?

Eierseksjonssameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Sameier med åtte eller færre seksjoner har ingen plikt, men kan registrere seg frivillig – noe som ofte er lurt for å få organisasjonsnummer og bankkonto.

Hva er forskjellen på et tingsrettslig sameie og et eierseksjonssameie?

I et tingsrettslig sameie eier du en ideell andel av et felles objekt, og sameiet oppstår automatisk uten stiftelse. I et eierseksjonssameie eier du en konkret seksjon, og sameiet oppstår først når eiendommen er seksjonert og tinglyst.

Kan et lite sameie opprette bankkonto uten å registrere seg?

Nei. For å opprette bankkonto i sameiets navn trenger dere et organisasjonsnummer, og det får dere ved å registrere sameiet i Enhetsregisteret eller Foretaksregisteret.

Hva koster det å stifte et sameie?

Kostnaden avhenger av registreringsform og eventuelle gebyrer hos Brønnøysundregistrene, som ble innført for enkelte registreringer fra 2024. Sjekk gjeldende satser hos Brønnøysundregistrene før dere registrerer dere.

Trenger sameiet vedtekter?

Ja. Vedtekter er de formelle reglene for hvordan sameiet styres og driftes, og de fastsettes ved stiftelsen. For eierseksjonssameier stiller loven minimumskrav til hva vedtektene skal inneholde.